Het verhuren van een woning kan een goede belegging zijn. De verhuurder moet wel bekend zijn met de voor- en nadelen van verhuur. In Nederland zijn huurders goed beschermd. Ook moet een verhuurder rekening houden met zijn hypotheeknemer (de bank), verzekering en mede-eigenaren in een vereniging van eigenaren.

Bij verhuurders bestaan nogal wat misvattingen over de juridische positie. Want, wat is overeengekomen in de huurovereenkomst, geeft niet altijd écht de rechten en plichten van de verhuurder en huurder weer. Wij brengen hier een aantal punten onder de aandacht waar onduidelijkheden over bestaan (blijkt uit onze ervaring). Lees deze eens goed door. Vragen over uw specifieke situatie? Neem contact met op met de specialist.

Stel uzelf altijd eerst de vraag wat de reden voor verhuur is. Wilt u beleggen op lange termijn? Verhuren in afwachting van (wederom) eigen bewoning, of om de woning later – leeg of in verhuurde staat – te verkopen? U kunt dan makkelijker bepalen welke van onderstaande punten op uw situatie van toepassing zijn.

Het Woningwaarderingsstelsel / Puntensysteem

In heel Nederland geldt een waarderingstelsel voor huurwoningen – ook wel puntensysteem genoemd – om de kwaliteit van de huurwoning vast te stellen. De maximale huurprijs voor – kort gezegd – de goedkopere en kleinere, minder luxueuze woningen wordt hiermee vastgesteld. Punten worden voornamelijk toegekend op basis van oppervlakte, kwaliteit en de energie-index van de betreffende woning. Sinds 1 oktober 2015 is het nieuwe Woningwaarderingsstelsel van kracht, waar bijvoorbeeld het energielabel en de WOZ waarde een belangrijke rol speelt. Een voorbeeld van een puntentellingsformulier vindt u hier.

Huurprijs liberalisatie

Als de aanvangshuurprijs (van huurovereenkomsten na 1 juli 1994) boven de huurprijs liberalisatiegrens ligt (dit is gelijk aan de maximum huurgrens van de Wet op de Huurtoeslag), is de huurprijsbescherming voor de huurder grotendeels niet van toepassing. Voor 2019 is de grens bepaald op € 720,42. Deze huurprijs mag overeengekomen worden als de woning 145 of meer punten heeft. Partijen mogen in die situatie de hoogte van de (kale) huurprijs vrij overeenkomen. Er moet wel een uitsplitsing worden gemaakt tussen huurprijs en (het voorschot op) op de maandelijkse servicekosten. De servicekosten moeten jaarlijks worden afgerekend op basis van de werkelijk gemaakt kosten door de verhuurder. Ook stoffering/meubilering worden aangemerkt als servicekosten. De huurprijs mag één keer per twaalf maanden worden verhoogd.

Onder de huurprijsliberalisatiegrens? Dan kan de huurder de verhuurder houden aan de maximumhuurprijs die het woningwaarderingsstelsel aangeeft. Zie deze tabel. Een huurder van een woning met een geliberaliseerde huurprijs heeft in principe recht op huurbescherming bij het einde van de huur. Ook als de woning gemeubileerd of gestoffeerd is.

Energie label en Energie-Index

Bij het verhuren van een woning is het overhandigen van een energielabel aan de huurder verplicht. Sinds januari 2015 zal de overheid hier ook handhavend in optreden, met boetes tot gevolg oplopend tot 405 euro. In principe volstaat is een eenvoudig energie- label, welke online te verkrijgen is via energielabelvoorwoningen.nl Wat echter van groot belang is voor de puntentelling is de energie-index. Bij een eenvoudig label wordt de energie-index niet vermeld. Een fysieke inspectie van de woning door een gekwalificeerde partij is hierbij noodzakelijk. Zorg dus dat u het juiste label hebt.

Extra punten voor monumenten: indien u een woning verhuurd die is aangemerkt als Rijksmonument, dan zijn extra punten te verkrijgen, waarmee de woning wellicht eerder geliberaliseerd is.

Huisvestingsvergunning

In grote steden, waaronder Amsterdam, geldt een Huisvestingsverordening. Goedkopere en kleinere, niet geliberaliseerde woningen mogen niet verhuurd worden zonder dat huurder of gebruiker in het bezit is van een huisvestingsvergunning. Iedereen die zich hier niet aan houdt is strafbaar en loopt het risico dat de Gemeente Amsterdam een last onder dwangsom of (in de toekomst) bestuurlijke boete oplegt van maximaal € 18.500, voor de huurder € 340. Een risico dat u niet mag lopen! Meer weten over hoe dit voor de Amsterdamse woningmarkt is geregeld? Klikt dan hier.

Toetsing door de Huurcommissie

In beginsel staat het u vrij om elke huurprijs met de kandidaat huurder af te spreken. Echter, de huurder heeft altijd het recht om de overeengekomen huurprijs binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst te laten toetsen door de Huurcommissie. Indien de Huurcommissie tot de conclusie komt dat (op basis van het aantal Woningwaarderingspunten) de huurprijs te hoog is, moet de huur naar beneden worden bijgesteld, tot het maximale huurniveau. De verhuurder moet de teveel betaalde huur terugbetalen. Tegen een uitspraak van de Huurcommissie kan bij de kantonrechter beroep worden aangetekend, al is die ook gebonden aan het Woningwaarderingsstelsel. De schade kan bij een te hoge aanvangshuurprijs oplopen tot vele duizenden euro’s. Los van de vraag of er een huisvestingsvergunning vereist was.

Huurders hebben op dit moment op grond van de wet de mogelijkheid om hun huurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie binnen 6 maanden nadat de huurovereenkomst is ingegaan. Voor huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst wordt gesloten, wordt die termijn van 6 maanden opgerekt tot de gehele duur van de tijdelijke overeenkomst plus 6 maanden (voor het geval partijen besluiten tot voortzetting van de huurovereenkomst).

Huurcommissie

De Huurcommissie is een onafhankelijke instantie die beslissingen neemt in geschillen tussen huurder en verhuurder, over bijvoorbeeld huurverhoging, huurverlaging of een jaarafrekening van servicekosten met betrekking tot niet geliberaliseerde huurprijzen. De Huurcommissie doet ook uitspraken over eventuele gebreken en huurverlaging (zolang de gebreken niet zijn verholpen). Huurders en verhuurders kunnen er terecht met alle vragen die betrekking hebben op huur of verhuur van woonruimte.

Bron: huurcommissie.nl

Puntentelling

Wij raden iedereen met klem aan om vóór het verhuren van een woning een puntentelling uit te laten voeren. Zo calculeert u de risico’s beter in, en bepaalt u of u de woning wilt verbeteren, zodat u de woning in de vrije sector kunt aanbieden, of een geliberaliseerde huurprijs kunt vragen. Uiteraard kunnen wij u hiermee helpen.

Verzekeringen

Een belangrijk en vaak onderschat punt is de verzekering van het verhuurde object. De eigenaar moet zorgen dat het object verzekerd is tegen brand of schade van buitenaf (opstal verzekering). Bent u lid van een Vereniging van Eigenaren? Dan is deze verzekering vaak door uw VVE geregeld. Vaak is in deze verzekering een zogenaamd ‘verhuurbeding’ opgenomen. Dit houdt in dat de opstalverzekering ook geldig is als u de woning verhuurt. Ga dit goed na en neem bij twijfel contact op met de betreffende verzekeraar. Geen VVE? Lees dan uw polis extra goed door en sluit indien nodig een nieuwe of andere verzekering af.

Bij gemeubileerde verhuur heeft u ook te maken met de ‘inventaris verzekering’. Deze wordt vaak verward met een inboedelverzekering. Bij veel verzekeraars is de inboedelverzekering niet geldig bij verhuur, omdat deze op uw naam is afgesloten. Vaak kan de verzekering makkelijk worden omgezet naar de inventaris verzekering, die dus wel geldt bij verhuur. Ook hierin adviseren wij u dit van tevoren uit te zoeken bij uw verzekeraar, om zo vervelende situaties te voorkomen. Een huurder moet eigen ingebrachte spullen in principe zelf verzekeren.

Tijdelijke verhuur zonder huurbescherming

Sinds juli 2016 is het dankzij een wetswijziging mogelijk om onder bepaalde voorwaarden tijdelijk te verhuren, zonder dat de huurder aanspraak maakt op huurbescherming. Voor zelfstandige woonruimte is het mogelijk om een huurovereenkomst te sluiten voor een maximale duur van 2 jaar. Na afloop van deze periode (de periode mag ook korter zijn), eindigt de huurovereenkomst zonder dat deze opgezegd hoeft te worden. De verhuurder moet de huurder wel tijdig waarschuwen voor het einde van de huurovereenkomst, anders eindigt de huurovereenkomst toch niet.

In de meeste andere gevallen, bijvoorbeeld bij een langere periode van 2 jaar, is een huurovereenkomst voor de verhuurder niet zonder meer opzegbaar. Zelfs wanneer in de huurovereenkomst sprake is van een termijn van – bijvoorbeeld – drie jaar. Wilt u als eigenaar een tijdelijke huurovereenkomst afsluiten met de zekerheid dat de huurder na afloop van de overeengekomen periode (langer dan 2 jaar) ook daadwerkelijk zal (moeten) ontruimen? Dan moet deze ontruimingsplicht in het huurcontract opgenomen zijn én moet de oorspronkelijke bewoner na afloop van de overeengekomen huurtermijn weer in het gehuurde terugkeren. Dat betekent dat u alleen tijdelijk kunt verhuren, als u bijvoorbeeld tijdelijk naar het buitenland gaat en na die periode weer in uw woning wilt terugkeren. Of bijvoorbeeld als u een huis heeft gekocht waar u nu (nog) niet in kunt wonen, maar wel na afloop van de huur. Het geven van mogelijkheden aan huurders om de huur te kunnen verlengen maken uw bedoelingen om in de woning terug te keren aanzienlijk minder krachtig. En de mogelijkheden om tot beëindiging van de huur te komen aanzienlijk zwakker. Indien u besluit toch niet naar de woning terug te keren, is de huurder niet meer verplicht te vertrekken.

Onderverhuur

Als een huurder een woning tijdelijk aan iemand anders wil onderverhuren, is toestemming van de verhuurder nodig. JLG levert geen diensten bij onderverhuur.

Tijdelijk verhuren op basis van de Leegstandswet

U kunt ook tijdelijk verhuren met een vergunning van B&W, op basis van de Leegstandwet. Deze vergunning kunt u aanvragen als uw de woning bijvoorbeeld niet verkocht krijgt. De woning moet minimaal zes maanden verhuurd worden. De vergunning wordt voor 5 jaar verleend. Een huurder kan zich bij tijdelijk verhuur op basis van de Leegstandswet niet beroepen op huurbescherming. De te sluiten huurovereenkomst moet aan formaliteiten voldoen waar strak de hand aan moet worden gehouden. Ook de termijnen moeten in acht worden genomen. Wij kunnen u hierbij van dienst zijn.

Wilt u meer weten over de leegstandswet en hoe wij u hiermee van dienst kunnen zijn? Klik dan op deze link.

Wat u niet moet vergeten:

1. Veel particuliere woningen zijn belast met een hypotheek. In de meeste hypotheekovereenkomsten zit een clausule die u verbiedt zonder (schriftelijke) toestemming van de hypotheekbank te verhuren (huurbeding). Wij controleren niet bij uw bank of er toestemming is. Het is uw eigen verantwoordelijkheid deze toestemming voorafgaand aan de verhuur (schriftelijk) met uw bank te regelen.


2. U moet uw verzekeraar inlichten. Licht de verzekeraar van de opstal, uw inboedel en eventuele anderen in over het feit dat u de woning (tijdelijk) gaat verhuren.


3. Kijk na of u voorafgaande toestemming nodig hebt van uw Vereniging van Eigenaars of Coöperatieve Vereniging.


4. Verifieer bij uw belastingadviseur naar de fiscale consequenties van verhuur van uw woning

 



Veel gehoorde onwaarheden bij verhuur

1. Een expat heeft geen aanspraak op huurrechten, waar een Nederlander zich wel op kan beroepen. Dit is niet waar. De wet geldt voor iedereen, dus ook voor een expat. Een buitenlander kan van precies dezelfde rechten gebruik maken als een Nederlandse huurder.


2. Door de woning gemeubileerd te verhuren kan ik een flink bedrag extra aan huur vragen, zodat ik een woning beneden de 146 punten ook voor een commerciële huurprijs kan verhuren. Dit is niet waar. U dient zich gewoon aan de puntenhuur te houden. Nieuwe meubilering mag worden afgeschreven in maximaal 60 maanden. Dit houdt in dat u voor het mee verhuren van nieuwe meubilering met een aanschafwaarde van bijvoorbeeld € 10.000,- maximaal € 167,- per maand in rekening mag brengen. Bij ouder meubilair wordt dit bedrag een stuk lager, omdat de vervangingswaarde van het meubilair dan geldt. Let op dat u ook bij verhuur in de geliberaliseerde sector een splitsing aanbrengt tussen de (kale) huurprijs en de vergoeding voor meubilering (en andere zaken en diensten) en dat u het huurbedrag voor de meubilering niet te hoog zet. Voor wat betreft de servicekosten en kosten mee verhuurde meubilering geldt prijsbescherming en kan een huurder het teveel betaalde terugvorderen.


3. Bij gemeubileerde verhuur mag ik wel tijdelijk verhuren. Dit is niet waar. Het mee verhuren van meubilering heeft niets te maken met het wel of niet tijdelijk mogen verhuren.


4. Ik mag de servicekosten gebruiken om de kale huur aanzienlijk te verhogen. Dit is niet waar. Servicekosten voor bijvoorbeeld het schoonhouden van het trappenhuis, of voor gas, water en elektra dienen altijd reëel te worden ingeschat en jaarlijks te worden verrekend op basis van de werkelijke kosten. Als verhuurder bent u verplicht de huurder inzage te geven in deze kosten. Het is niet toegestaan hier enige winst op te maken.

Verbod van all-in huur

Let op: verhuur NOOIT op basis van een ‘alles inclusief’ huur. Ook als de woning meer dan 146 punten heeft kan een huurder aan de huurcommissie verzoeken alsnog een splitsing te maken in de (kale) huurprijs en de servicekosten. De huurcommissie moet in dat geval de (kale) huurprijs vaststellen op 55% van de maximale huurprijsgrens voor de woning, ook als de woning meer dan 146 punten heeft en boven de € 710,68 verhuurd mag worden. Deze huurverlaging is nooit meer in te halen.

Verkoop van de verhuurde woning

De regel is: koop breekt geen huur. De nieuwe eigenaar is aan de bestaande huurovereenkomst gebonden. Let extra goed op wanneer u de verhuurde woning leeg moet o leveren, omdat u deze in de tussentijd heeft verkocht. Ook al heeft een huurder toegezegd mee te werken aan lege oplevering bij de verkoop, dan nog kan hij het u heel lastig maken. Hij is meestal niet verplicht eruit te gaan. Laat daarom altijd, voordat u het koopcontact tekent, door de huurder (en zijn partner) een opzegbrief tekenen waarin deze verklaart/verklaren de woning per een bepaalde datum te verlaten. Nog belangrijker: controleer voordat u verhuurt of de huurder tot ontruiming is te verplichten.

Tot slot:

Bovenstaande informatie is slechts een selectie van de belangrijke aandachtspunten die bij het verhuren van uw woning komen kijken. Neem deze informatie nog eens extra goed door voordat u op verhuren overgaat. Neem een deskundige makelaar in de arm, die u met al uw vragen ter zijde kan staan en goed weet hoe de verhuurmarkt in elkaar steekt. Juist in de verhuurbranche zijn helaas kantoren werkzaam die vaak niet voldoende (soms zelfs slecht) op de hoogte zijn van de geldende huurwetgeving. Zij kunnen u door verkeerd advies met grote problemen opzadelen. Wij adviseren u graag deskundig om teleurstellingen te voorkomen.

Voor meer informatie en een zeer uitgebreid dossier over woningverhuur verwijzen wij graag naar de website en het huurdossier van de Rijksoverheid

Voor specifieke informatie over verhuren in Amsterdam kunt u hier terecht.

 

 

Woningverhuur is een specialisme dat niet onderschat mag worden. Gecompliceerde regelgeving, rechten, plichten en voorwaarden maken het niet altijd gemakkelijk. Daarom is het belangrijk dat u een partij inschakelt met kennis van de markt en regelgeving en bovendien een ruime ervaring heeft in het zorgvuldig verhuren van woningen.

JLG Real Estate is zo’n partij! Wij zijn een makelaarskantoor gespecialiseerd in het verhuren van woningen, een specialisme dat bij een hoop reguliere makelaars naast het verkopen van woningen op een laag pitje staat.

Wij verhuren snel! Door ons unieke marketing concept zijn wij in staat woningen snel te verhuren. Bij ons ligt de nadruk op het zo breed mogelijk in de markt zetten van uw woning.

Wij realiseren maximale aandacht voor uw huurwoning:

1. Uw woning staat op de belangrijkste woningwebsites waaronder sites waarop alleen gecertificeerde makelaars hun aanbod mogen tonen, zoals Funda, Pararius Huurwoningen, MVA.nl, Jaap.nl en Huurwoningen.nl.


2. Uw woning gaat mee in een uitwisseling naar alle verhuurkantoren in de regio, zij huren met grote regelmaat woningen via ons aan namens bedrijven als Phillips, Shell, Tommy Hillfiger, Booking.com, Uber, EMA, etc.


3. Uw woning maakt deel uit van een wekelijkse mailing met ons aanbod naar meer dan 5.500 internationale bedrijven en belangstellenden.


4. Wij hangen indien gewenst een in het oog springende For Rent poster of quick-sign voor uw raam.


5. Via onze social media tools als Facebook, Twitter, Youtube en Instagram zijn we overal aanwezig.Kortom, zet uw woning bij ons in de verhuur en u heeft de markt optimaal gedekt!

Soms is het de vraag wat wijzer is: Verhuren of verkopen? Bij JLG Real Estate is het mogelijk om beide trajecten gelijktijdig te bewandelen, waardoor een win-win situatie ontstaat: indien verhuurd geniet u van huurinkomsten en waardestijging van het verhuurde object, bij verkoop beschikt u direct over de opbrengst.

Heeft u Rijksmonumentaal pand?

Leest u dan over de ins and outs bij een eventuele verkoop van uw Rijksmonumentale pand.

Zodra u de opdracht tot dienstverlening een feit is gaan we aan de slag. Allereerst zullen de dames van de binnendienst een (digitaal) dossier samenstellen. Vervolgens zal de makelaar de woning aanmelden in het uitwisselingssysteem, waarbij door middel van een pakkende tekst, foto's en eventueel aangevuld met plattegronden (en zelfs video) uw woning zo optimaal mogelijk gepresenteerd wordt op de diverse websites, zoals funda.nl, Pararius.nl, MVA.nl, Huurwoningen.nl en natuurlijk JLG.nl

Naast de internet presentatie worden tal van andere middelen gebruikt om zo goed mogelijk onder de aandacht te komen. Zo wordt ons unieke netwerk van (internationale) bedrijven aangeschreven door middel van een wekelijkse mailing, met meer dan 5.500 mailontvangers. Bovendien worden alle collega makelaars, verhuurburo's en relocators geïnformeerd.

Zodra de woning 'in de markt staat' zullen bezichtigingen plaatsvinden met potentiële huurders. Deze afspraken worden vooraf aangekondigd door onze binnendienst.

Wanneer zich een kandidaat meldt met een huurvoorstel, zal uw makelaar namens en met u een eventuele onderhandeling over de voorwaarden aangaan, om zo de juiste keuze te maken. Zodra de hoofdlijnen zijn overeengekomen, begint de recherche naar de achtergronden van de huurder, om eventuele risico's met betrekking tot het betaalgedrag, leefgewoontes en verkeerde bedoelingen zoveel mogelijk uit te sluiten.

Alle afspraken worden samengevat in de huurovereenkomst, welke in het Nederlands wordt opgesteld, al dan niet voorzien van een Engelse vertaling. Zodra de huurovereenkomst door beide partijen getekend is zal de huurder de eerste huurtermijn en de waarborg moeten voldoen. Wij sturen hiervoor ene factuur aan de huurder.

Bij het ingaan van de huur vindt een overdracht plaats, waar tevens een digitaal inspectierapport wordt opgesteld met daarin de staat van de woning omschreven. Dit rapport wordt vergezeld van een uitgebreide fotosessie, om een zo volledig mogelijk beeld te krijgen van de situatie bij aanvang. Dit rapport zal tevens de grondslag zijn voor de beoordeling van de situatie wanneer de huurder weer vertrekt.

Zodra de overdracht heeft plaatsgevonden wordt de huur en de waarborg, verminderd met de verschuldigde courtage, overgemaakt naar uw rekening. Alle vervolgbetalingen worden in principe rechtstreeks door de huurder aan de verhuurder voldaan, tenzij er sprake is van een beheerder.

Gedurende de huurperiode is JLG nog steeds uw makelaar waar u kunt aankloppen voor raad en daad. Wilt u bijvoorbeeld de huur indexeren of is er een geschil met de huurder? Wij helpen u graag op weg.

Zodra de huurovereenkomst eindigt zal wederom een inspectie plaatsvinden, waarbij de staat van de woning omschreven wordt en welke wordt vergeleken met de situatie bij aanvang. Mocht de huurovereenkomst overeengekomen zijn met een voorschot kosten voor bijvoorbeeld gas, water en elektra, dan kunnen we tevens berekenen wat de werkelijke kosten zijn geweest, zodat het verschil verrekend kan worden.

De woorden die de gedragscode van JLG Real Estate het beste omschrijven zijn deskundig, oprecht en integer. Deze instelling zal leiden tot een lange en wederzijds gezonde zakenrelatie. Het lidmaatschap van de NVM brengt tevens met zich mee dat wij ons onderwerpen aan de erecode van de NVM.

Uw woning verhuurt u niet aan de eerste de beste. Een goede huurder dient zich niet vanzelf aan. Daarvoor kunt u gebruik maken van de diensten van JLG Real Estate. Wij dragen zorg voor een snelle verhuur tegen een marktconforme huurprijs met de minste zorgen.

JLG Real Estate bemiddelt alleen in verhuur voor huurders die:

• Inzicht verschaffen in hun persoonlijke achtergrond.
• Financieel draagkrachtig genoeg zijn om de maandelijkse huur te voldoen.

Dit wordt door ons gecheckt door het opvragen van o.a een arbeidsovereenkomst en een verificatie van een geldig legitimatiebewijs. Indien er twijfel bestaat over de achtergrond van een huurder kan er worden gevraagd naar eventuele referenties van voormalige verhuurders. Indien de woonruimte bedrijfsmatig wordt gehuurd zal er een uittreksel van de Kamer Van Koophandel niet ouder dan 6 maanden dienen te worden overlegd, alsmede inzage in de financiën en zal de huurovereenkomst slechts kunnen worden ondertekend door de tekenbevoegde op het uittreksel.

Wij doen ons uiterste best doen om de meest geschikte kandidaat huurder voor u te selecteren. Hiervoor brengen wij courtage in rekening bij de opdrachtgever. Dat bent u, als verhurende eigenaar. Deze courtage is 8% (9,65% inclusief 21% btw) over de huuropbrengst van maximaal 1 jaar. Deze 8% komt overeen met ongeveer 1 maand huur exclusief BTW. Dit houdt in dat als u een huurovereenkomst aangaat met een huurder voor meerdere jaren u slechts courtage verschuldigd bent over het eerste jaar. De daaropvolgende jaren brengen wij u niets in rekening. Dit alles is op basis van no cure no pay!* Bij contracten korter dan 12 maanden wordt de courtage pro rato per maand berekend, met een minimum van 1.210 euro inclusief 21% BTW.

Omdat wij slechts aan één partij courtage berekenen, zijn wij interessant voor alle bedrijven en particulieren, zij betalen bij ons immers geen commissie voor het vinden van een goede woning. Tevens biedt dit u de zekerheid dat wij uw belang vooropstellen, daar betaalt u ons immers voor!

*Mocht de opdracht worden ingetrokken, dan zijn slechts de kosten voor de advertenties ad 95 euro inclusief btw verschuldigd.

Indien u een woning te koop aanbiedt bestaat er een mogelijkheid om de woning te verhuren, zonder dat de huurder aanspraak kan maken op belangrijke en vaak bezwaarlijke rechten uit het huurrecht. Dit kan via een Tijdelijke Verhuur op basis van de Leegstandwet.

Wat houdt de wet in het kort in?

De Leegstandwet (wet van 21 mei 1981, Staatsblad 337) voorziet in de mogelijkheid om leegstaande woonruimte welke ten tijde van het indienen van de aanvraag
• bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw;
• ter verkoop wordt aangeboden door een eigenaar die het jaar voorafgaand aan de leegkomst de bewoner is geweest;
tijdelijk te verhuren.
Hiervoor is een vergunning nodig van Burgemeester en Wethouders. Dienst Wonen is de bevoegde instantie in Amsterdam die de vergunningen verleend.

In deze toelichting beperken we ons tot de Tijdelijke Verhuur ten tijde van verkoop.

Een door een eigenaar/bewoner te koop aangeboden woning kan met een tijdelijke verhuurvergunning worden verhuurd voor een periode van minimaal zes maanden en maximaal 5 jaar. In geval van voorgenomen verkoop kan een vergunning niet worden verlengd.
Indien de gevraagde vergunning wordt verleend zijn de artikelen 206 lid 3, 232, 242, 269 lid 1 en 2, 270, 271 leden 4 tot en met 8, 272 tot en met 277, 278 leden 1 en 2 en 281 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing. Dit komt er op neer dat de tijdelijke huurder geen recht heeft op huurbescherming. In plaats daarvan zijn dwingende voorschriften inzake huurbescherming op grond van artikel 16 van de Leegstandwet van toepassing.

• In het tijdelijk verhuurcontract moet het nummer van de vergunning worden opgenomen.
• Een tijdelijk verhuurcontract kan aangegaan worden voor een periode van minimaal zes maanden.
• De opzegtermijn voor de tijdelijke huurder bedraagt minimaal één maand.
• De opzegtermijn voor de verhuurder bedraagt minimaal drie maanden.

Er is leges verschuldigd voor het in behandeling nemen van een aanvraag.
Door het toezenden van de aanvraag geeft u deze in behandeling en bent u leges verschuldigd, ook als de vergunning niet zou worden verleend. Indien de vergunning niet wordt verleend kan slechts restitutie van 25% van het verschuldigde legesbedrag plaatsvinden. De aanvrager ontvangt een factuur zodra de aanvraag in behandeling is genomen.

De procedure

De aanvraag indienen kan worden uitbesteed aan JLG Real Estate. Groot voordeel is tevens dat de huurprijs vrij is vast te stellen bij verhuur onder de Leegstandwet. U bent dus niet gehouden aan de maximale huurprijs conform het Woningwaarderingsstelsel.

Pas wanneer de vergunning wordt verleend kan JLG aan de slag om een geschikte kandidaat te vinden. JLG Real Estate kan geen garantie geven dat de gevraagde huurprijs ook wordt vergund.

Verkoop van de woning

Voorwaarde om te verhuren volgens de Leegstandwet is de voorgenomen verkoop. Uw woning dient derhalve door JLG Real Estate ter verkoop te worden aangeboden, voor een aannemelijke vraagprijs. JLG Real Estate zal ook daadwerkelijk inspanningen verrichten om de woning te verkopen, zolang de woning niet is verhuurd. Alles conform hetgeen staat omschreven en overeengekomen in de Opdracht tot Dienstverlening bij Verkoop.

De kosten

Voor het aanvragen van de vergunning en de opstartkosten voor de verkoop en verhuur is een eenmalig bedrag verschuldigd van 200 euro, inclusief 21% BTW. Bij het tot stand komen van een huurovereenkomst of verkoop, is de normale courtage van toepassing zoals omschreven in de desbetreffende Opdracht tot Dienstverlening. Er zijn geen intrekkingskosten verschuldigd.

Voordat uw woning in de verhuur gaat, komen we geheel vrijblijvend langs om kennis met elkaar te maken en u van een verhuuradvies te voorzien. Wij adviseren u over de haalbare huurprijs en over eventuele veranderingen die aangebracht kunnen worden om een succesvolle verhuur te bevorderen.

Etaleren is begeren. Een goede presentatie van uw woning is daarom essentieel. JLG biedt de mogelijkheid om professionele foto's te laten maken, eventueel aangevuld met (digitale) plattegronden en zelfs video.

De opdracht tot dienstverlening is geheel digitaal te geven via deze link